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マンション売却時の確定申告について

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現在お住まいのマンションを売却した場合には、売却益が出た場合はもちろん、売却損が出た場合でも確定申告をすることにより得をすることがあります。

今回は、これからマンションを売却しようと考えてる方もしくは、すでに売却して確定申告が必要な方のために、確定申告のやり方や必要書類などについて、解説させていただきたいと思います。

1.確定申告について

確定申告とは、1月1日から12月31日までを1年間として、その年の所得を確定し、税務署へ報告することをいいます。

報告の期間はその年の翌年の2月16日から3月15日までの1か月間になります。

サラリーマンなど、収入が給与所得のみなどの方は、通常、確定申告ではなく勤務先の会社によって、毎年12月ごろに年末調整を行い、その年の所得を確定しているかと思います。

これは、給与所得者全員が毎年確定申告をすることになると、納税者および税務署双方の負担が大変大きいため、会社がまとめて年末調整を行い、国に税金を納めることになっています。

マンションを売却した場合など、給与以外に所得がある方は確定申告によって、その年の所得を確定・納付することになります。

 

2.売却損が出ても確定申告の必要はあるのか

結論として、マンションを譲渡して売却損がでた場合には、確定申告の必要はありません。

ですが、住宅ローンが残っている居住用マンションを売却した場合などには、確定申告をすることによって得する場合があります。
詳細は、後ほど説明していきたいと思います。

 

3.確定申告の方法について

(1).税務署で作成・申告する

確定申告の申告期間中は、各税務署にて申告相談を受け付けており、申告に必要な書類を持参すれば、税務署の職員がパソコンで申告書の作成を手伝ってくれます。

また、地域によっては、税務署以外で申告書相談会場を設けているところもあるので、ご自身の管轄の税務署のホームページなどでチェックしてみてください。
下記は、平成29年度のときの枚方税務署の特設相談会場です。

しかし、確定申告期間中は、税務署も大変混雑するので、順番待ちは避けられないと思いますので、あまりおススメはしません。

(2).申告書を手書きで記入して、税務署に持参・郵送する

パソコンが使えない方などは、お近くの税務署に確定申告書や計算書などを税務署に取りに行き、手書きで記載して提出することも可能です。

マンションを譲渡した場合の確定申告は、結構な手間がかかり、提出しなければならない計算書や添付書類がたくさんあるので、大変ですが、時間に余裕のある方や、税理士費用を節約したいという方は、下記に確定申告のための必要書類などを載せておきますので、チャレンジしてみてください。

〔必ず必要な書類〕
申告書B
申告書第三表(分離課税用)
添付書類台紙
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
・その他譲渡所得に必要な添付書類については、下記国税庁ホームページ参照
申告書添付書類一覧【譲渡所得関係】

〔併せて提出したほうがいい書類〕
確定申告で必ず提出しなければいけない書類ではありませんが、提出した確定申告の数字が正確であることを裏付ける書類として、下記の書類も併せて提出するようにしてください。(たいてい税務署から問い合わせがあります

・マンションを購入した際の売買契約書
・マンションを売却した際の売買契約書
・購入時の仲介手数料、印紙代、登記代などの領収書
・売却時の仲介手数料、印紙代などの領収書

(3).e-Tax(電子申告)を利用して提出する

国税庁のホームページ内にある確定申告書等作成コーナーでは、画面の案内に従って金額等を入力していくだけで、確定申告書を作成することができます。

ここで、作成した申告書を印刷して郵送により提出することもできるのですが、e-Taxを利用して提出する方が簡単で印刷・郵送の手間がかからないので便利です

e-Taxで提出するには、初めに少し準備が必要になります。

①パソコンの推奨環境の確認

e-TaxはWindowsとMACのどちらでも可能ですが、OSが古いと正常に動作しない可能性があります。
Windowsでは、OSが7以上、MACではOSが10.10以上であるか確認しておきましょう。

②電子証明書を組み込んだマイナンバーカードを取得

電子で申告するには、その提出が本当に本人によって行われたものかを証明する必要があります。
電子で作成した文書にマイナンバーカードで署名することにより、その文書が本人によって作成されたものであることを証明できます。

③ICカードリーダライタの購入

マイナンバーカードで作成文書に電子署名をするさい、ICカードリーダライタが必要になります。

インターネットのショップなどで、安いものなら3千円ほどで購入できますので、確定申告の必要経費と考えれば高くない買い物かと思いますので、ぜひ購入を検討してみてください。

e-TAXに必要な準備は以上になります。

国税庁の所得税確定申告書等作成コーナーは無料で利用できるにもかかわらず、非常によくできており、初めての人でも画面の案内にしたがって直感的に操作できるシステムになっておりますので、ご自身で個人の確定申告をされる方は、ぜひチャレンジしてみてください。

確定申告に必要な環境が整ったところで、次にマンションを売却した場合について、ケース別に確定申告の方法や必要書類に関して解説していきたいと思います。

4.マンションを売却し、売却益が出る場合

マンション等の不動産を売却した場合の譲渡所得税の計算については、「分離課税」といって、マンションの売却により生じた譲渡所得を給与等の他の所得とは別個に切り離して計算します。

〔算式〕
譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 特別な税率

上記の算式で求めた譲渡所得税と給与等の他の所得から生じた所得税を合わせた金額を確定申告により納付することになります。

なお、「特別な税率」というのは、マンションの所有期間によって、税率が変わってきますので、このような表記になっていますが、詳しく下記で見ていきたいと思います。

(1).所有期間が5年以下である場合の譲渡所得税の計算

マンションを譲渡したとし年の1月1日において所有期間が5年以下である場合の譲渡所得を「短期譲渡所得」といい、以下の算式により譲渡所得税を計算します。

〔算式〕
譲渡所得税 = 短期譲渡所得 × 30%

※別途住民税が9%かかります。
※平成25年から平成49年までの期間については、上記所得税に2.1%の税率を乗じて計算した復興特別所得税を納付することになります。

(2).所有期間が5年超である場合の譲渡所得税の計算

短期譲渡所得に対して、マンションの所有期間が5年超である場合の譲渡所得を「長期譲渡所得」といい、短期譲渡所得と比較して税率が軽減されています。

〔算式〕
譲渡所得税 = 長期譲渡所得 × 15%

※別途住民税が5%および復興特別所得税がかかります。

(3).マイホーム特例

所有期間が10年を超える居住用のマンションを譲渡した場合において、「一定の要件」を満たす場合には、さらに税率を軽減する特例が設けられています。

〔要件〕
・現に居住の用に供している家屋
単身赴任などの特別な事情により、一時的に他の場所に住んでいるなどの場合には、大丈夫です。
・売却の相手が配偶者や親族などの特別の関係がある者に該当しないこと
・売ったマンションについて、マイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと
※3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、併用できます

〔税率〕

〔添付書類〕
マイホーム特例を受けるためには、2-(2)で挙げた確定申告の必要書類のほかに「譲渡したマンションの登記事項証明書」を提出する必要があります。

(4)譲渡所得の3000万円特別控除

居住用マンションを譲渡した場合において、一定の要件を満たすと、確定申告することにより譲渡所得の金額から3000万円が控除されます

なお、「一定の要件」については、マイホーム特例とほとんど同じ内容になっておりますが、国税庁のホームページNo.3302 マイホームを売ったときの特例も参考にされてみてください。

3000万円特別控除の特例は、所有期間の短期、長期にかかわらず利用することができ、添付資料も別途必要いりませんので、マンションを売却された際には、要件を必ずチェックするようにしましょう。

マンションを譲渡し、売却益が発生した場合の具体的な確定申告書の記載方法については、譲渡所得の申告のしかた(記載例)をご参考ください。

 

5.住宅ローンが残っているマンションを売却し、売却損が出る場合

マンションを売却し、売却損が出た場合には確定申告の必要はありませんが、5年超所有したマンションで住宅ローンがまだ残っているような場合には、確定申告をすることによって、得をすることがあります。

(1)特例の内容

①損益通算の特例

マンション売却によって生じた譲渡損失を給与等の所得と損益通算できます。

②繰越控除の特例

①の損益通算時に、給与等の所得よりも譲渡損失の金額のほうが大きく、通算しきれない金額があった場合には、その通算後譲渡損失の金額について、その譲渡の年の翌年以後3年内の各年の総所得金額等から繰越控除することができます。

つまり、譲渡損失を3年間繰り越して損益通算することができます。

(2)要件

この特例を受けるための要件は下記の通りになります。
・譲渡した年またはその年の前年以前3年内において、他の居住用資産においてこの特例を受けていないこと
・繰越控除の特例の適用を受ける年の合計所得金額が3000万円を超えないこと
・売却時における住宅ローンの残高が売却金額を超えていること
・住宅ローンの借入期間が10年以上であること

(3)確定申告に必要な書類

2-(2)で挙げた確定申告の必要書類のほか下記の書類が必要になります。

①損益通算の特例

・登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることを明らかにするもの
・「譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書」(売買契約日の前日のもの)

②繰越控除の特例

・損益通算の適用を受けた年分について、上記①の全ての書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。
・損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出すること。

なお、要件等の詳細については、No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときを参考にしてみてください。

また、上記の特例以外にも、マンションを譲渡した場合の確定申告については、「マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や「マイホームを交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例」といった特例を受けることも可能ですが、これらについては、税務の知識のない個人の方がご自身で確定申告するには、少し難しいと思いますので、税理士等の専門家に相談されることをおススメいたします。

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