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媒介契約など、マンション売却関連の契約について

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今回は主に媒介契約の種類や特徴についてお伝えします。

まず「媒介契約」の言葉の意味ですが、「媒介」とは、いわゆる「仲介」の事です。
「仲介」の法律用語が「媒介」です。

つまり、マンションを売却したい場合、不動産会社にマンション売却のお仕事を依頼する時に「媒介契約」を締結することになります。これは「仲介」を依頼する契約という意味です。

では次に、この「媒介契約」には3種類ありますのでそれぞれの内容、特徴、メリット・デメリットを記載します。

 

<媒介契約の種類>

一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約

上記3種類の媒介契約はお客様の自由で選択できます。
ではそれぞれの内容、特徴、メリット・デメリットをお伝えします。

一般媒介契約

売主様にとってのメリットは3つあります。
1、複数の不動産会社に掛け持ちで売却活動の依頼が可能です。
2、自己発見取引が可能です。
3、指定流通機構(レインズ)への登録が任意。

1「複数の不動産会社に掛け持ちで売却活動の依頼が可能」について

メリット
複数の不動産会社に一斉に販売活動を依頼する事により、集客の間口が広がります。
そのいずれかの不動産会社で買主様が見つかり次第契約が可能となります。
デメリット
不動産会社の立場から思うことは、売主様から一般媒介契約の申出があるという事は、売主様が複数の不動産会社に売却を依頼するであろうと思い、最終的には「空振り」や「浮気」をされる事を想定しますので、販売経費をかけて本気で販売活動を行なってくれる期待可能性が低くなる場合があります。
また、同じマンションがあちこちの不動産会社から広告(インターネット等)されていると「さらし物」状態にもなりかねませんので希少価値も下がります。

2「自己発見取引が可能」について

不動産会社に売却活動の依頼をしていても、例えば売主様が自力で買主様を見つけた場合には、売却活動を依頼した不動産会社を無視して「売主」と「買主」で直接契約が可能となります。

メリット
売主様は売却を依頼している不動産会社に「仲介手数料」の支払いがなくなりますので、余計な出費を抑えることができます。
デメリット
不動産会社が関与しないという事は、自己責任で契約書の作成や作成依頼、残代金支払い・所有権移転登記申請までの諸々の書類作成や手続きを行なわなければなりません。

 

3「指定流通機構(レインズ)への登録が任意」について

まず、「指定流通機構(レインズ)」について少しご説明致します。
これはインターネット上の不動産物件情報サイトです。しかし、このサイト「指定流通機構(レインズ)」は一般消費者は閲覧できません。あくまでも宅建業者(不動産会社等)しかログインのID・パスワードは与えられません。全国の不動産会社の営業マンは皆、このサイトを見て売り物件をお客様にご紹介したり、インターネット広告を掲載したりしています。

そうしますと、後述します「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は売主からマンション売却を依頼された(媒介契約を締結した日)から5日以内、または、7日以内にこの「指定流通機構(レインズ)」へ登録する事が法律上義務付けられております。
つまり、不動産業者間では売りマンション情報が「公開」されている状態です。
しかし、「一般媒介契約」の場合はこの「指定流通機構(レインズ)」への登録は義務ではなく任意となります。
例えば、登録をしないで販売活動をする場合は、「水面下」でこっそり売却が可能となります。また、不動産業者間でも非公開物件ですので、情報の「鮮度」「希少価値」が格段に上昇するというメリットがあります。

 

 

専任媒介契約

売主様にとってのメリットは2つあります。
1、専任媒介契約をした不動産会社は一生懸命販売活動をしてくれる期待可能性がある。
2、自己発見取引が可能です。
3、指定流通機構(レインズ)への登録が義務。

1、「専任媒介契約をした不動産会社は一生懸命販売活動をしてくれる期待可能性がある」について

デメリット
販売を依頼する不動産会社は1社のみに限定されるため、複数の不動産会社に掛け持ちで販売活動を依頼することが出来ません。

メリット
だからこそ依頼を受けた不動産会社は親身に対応してくれることが期待できます。

2「自己発見取引が可能」について

こちらは前述の一般媒介契約と同様で、
不動産会社に売却活動の依頼をしていても、例えば売主様が自力で買主様を見つけた場合には、売却活動を依頼した不動産会社を無視して「売主」と「買主」で直接契約が可能となります。

メリット
売主様は売却を依頼している不動産会社に「仲介手数料」の支払いがなくなりますので、余計な出費を抑えることができます。

デメリット
不動産会社が関与しないという事は、自己責任で契約書の作成や作成依頼、残代金支払い・所有権移転登記申請までの諸々の書類作成や手続きを行なわなければなりません。

3、「指定流通機構(レインズ)への登録が義務義務」について

メリット
専任媒介契約を締結した不動産会社は一定の期間内に、指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられています。前述の一般媒介契約でも述べましたが、登録する事によって、全不動産会社が売り物件であることを認識します。そこでそれぞれの不動産会社のお客様にご紹介する営業活動に繋がりますので、結果的に集客の間口が広がります。

デメリット
専任媒介契約は指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられていますので、不動産会社間で公開物件となります。従って、水面下でこっそり売却したい場合には適していません。

 

 

専属専任媒介契約

売主様にとってのメリットは3つあります。

1、専属専任媒介契約をした不動産会社は一生懸命販売活動をしてくれる期待可能性がある。
2、自己発見取引が不可能となります。
3、指定流通機構(レインズ)への登録が義務。

1、「専属専任媒介契約をした不動産会社は一生懸命販売活動をしてくれる期待可能性がある」について

デメリット
専任媒介同様に、販売を依頼する不動産会社は1社のみに限定されるため、複数の不動産会社に掛け持ちで販売活動を依頼することが出来ません。

メリット
だからこそ依頼を受けた不動産会社は親身に対応してくれることが期待できます。

2、「自己発見取引が不可能となります」について

デメリット
一般媒介契約、専任媒介契約とは大きく違って、例えば売主様が自力で買主様を見つけたとしても、売却活動を依頼した不動産会社を無視して「売主」と「買主」で直接契約することは認められません。この場合であっても専属専任媒介契約で売却を依頼した不動産会社に仲介業務に入って頂く法律的な義務が生じます。つまり、仲介手数料が必ず発生することになります。

メリット
不動産会社にとっては大変有り難い媒介契約ですので、専任媒介契約以上に親身に真剣に販売活動をしてくれる期待可能性があります。

3、「指定流通機構(レインズ)への登録が義務義務」について

メリット
前述の専任媒介契約で述べた内容と同じで、専属専任媒介契約を締結した不動産会社は一定の期間内に、指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられています。前述もしましたが、登録する事によって、全不動産会社が売り物件であることを認識します。そこでそれぞれの不動産会社のお客様にご紹介する営業活動に繋がりますので、結果的に集客の間口が広がります。

デメリット
専属専任媒介契約は指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられていますので、不動産会社間で公開物件となります。従って、水面下でこっそり売却したい場合には適していません。

以上が媒介契約の3類型です。
どの媒介契約が良い、悪い、と言う事ではございません。
売主様の売却理由やご計画内容に応じて最適な媒介契約を見出す必要があります。
とは言えなかなか判断に迷う場合も多いかもしれませんね。
その場合は、ざっくばらんに不動産会社とよく相談して、最も波長の合う不動産会社や担当者と出会ってから売却方法を相談してみるのも方法の一つです。

次回はマンション売却にかかる費用や手数料についてお伝えします。

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